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Untermiete und Zwischenmiete im Studium: Was ist erlaubt?

Untermiete und Zwischenmiete im Studium: Erfahre, wann du die Erlaubnis des Vermieters brauchst, welche Rechte gelten und was in WG und Studentenwohnung wichtig ist.

Ein Auslandssemester, ein Praktikum in einer anderen Stadt oder ein freies WG-Zimmer: Im Studium gibt es viele Situationen, in denen Untermiete oder Zwischenmiete sinnvoll sein kann. Sie kann helfen, doppelte Mietkosten zu vermeiden oder kurzfristig bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Trotzdem darf ein Mieter seine Wohnung nicht automatisch an andere Personen weitergeben. Nach § 540 BGB ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Für die teilweise Untervermietung von Wohnraum enthält § 553 BGB allerdings einen wichtigen Schutz: Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Erlaubnis verlangen.

Für Studierende ist besonders wichtig, zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung und der vollständigen Überlassung der gesamten Wohnung zu unterscheiden. Auch bei einer befristeten Zwischenmiete solltest du klare schriftliche Vereinbarungen treffen.

Dieser Ratgeber erklärt, wann du untervermieten darfst, wann der Vermieter zustimmen muss, wie ein Untermietvertrag aussehen sollte und welche Besonderheiten bei WG, Auslandssemester und Studentenwohnheim gelten. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.

Was ist Untermiete?

Bei einer Untermiete vermietet der Hauptmieter einen Teil oder die gesamte gemietete Wohnung an eine andere Person weiter.

Es entstehen zwei getrennte Vertragsverhältnisse:

Vermieter ↔ Hauptmieter
Hauptmieter ↔ Untermieter

Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des ursprünglichen Vermieters.

Das bedeutet:

Der Hauptmieter schuldet weiterhin die Hauptmiete.
Der Hauptmieter bleibt für die Wohnung verantwortlich.
Der Untermieter zahlt seine Miete an den Hauptmieter.
Der Hauptmieter ist gegenüber dem Untermieter selbst Vermieter.

Diese Struktur solltest du verstehen, bevor du ein WG-Zimmer oder deine Wohnung untervermietest.

Was ist Zwischenmiete?

„Zwischenmiete“ ist kein völlig eigener Vertragstyp. In der Praxis bezeichnet der Begriff meist eine befristete Untervermietung.

Typische Situationen sind:

Auslandssemester
Praktikum in einer anderen Stadt
längere Reise
vorübergehender Studienortwechsel
freie Zeit zwischen zwei Mietverträgen
kurzfristig ungenutztes WG-Zimmer

Eine Zwischenmiete kann wenige Wochen oder mehrere Monate dauern.

Rechtlich kommt es nicht auf die Bezeichnung „Zwischenmiete“ an, sondern auf die konkrete Vertragsgestaltung und darauf, ob der Hauptmieter die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung besitzt.

Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters?

Grundsätzlich ja.

§ 540 Absatz 1 BGB bestimmt, dass ein Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen darf. Das Gesetz nennt die Weitervermietung ausdrücklich als Beispiel.

Deshalb solltest du niemals davon ausgehen:

„Ich zahle die Miete, also darf ich das Zimmer automatisch weitervermieten.“

Prüfe zuerst:

deinen Hauptmietvertrag,
mögliche Zusatzvereinbarungen,
die konkrete Wohnsituation,
die Zustimmung des Vermieters.

Eine unerlaubte Untervermietung kann erhebliche mietrechtliche Folgen haben.

Wann habe ich Anspruch auf die Erlaubnis?

Für Wohnraum ist § 553 BGB besonders wichtig.

Wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter grundsätzlich die Erlaubnis verlangen.

Der Anspruch kann ausgeschlossen sein, wenn:

in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt,
die Wohnung dadurch übermäßig belegt wäre,
dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Entscheidend ist also nicht nur, dass du untervermieten möchtest.

Es muss ein berechtigtes Interesse bestehen.

Was kann ein berechtigtes Interesse sein?

Ein berechtigtes Interesse kann wirtschaftlicher oder persönlicher Natur sein.

Für Studierende kommen beispielsweise Situationen infrage wie:

finanzielle Entlastung durch einen Mitbewohner,
veränderte Einkommenssituation,
Wunsch nach Zusammenleben mit einer anderen Person,
vorübergehende Abwesenheit bei fortbestehendem Wohnungsbedarf.

Ob ein Anspruch im konkreten Fall besteht, hängt immer von den Umständen ab.

Wichtig ist außerdem: Der Anspruch nach § 553 BGB betrifft die Überlassung eines Teils des Wohnraums.

Darf ich meine ganze Wohnung untervermieten?

Die vollständige Überlassung der gesamten Wohnung ist rechtlich anders zu beurteilen.

§ 553 BGB gewährt den gesetzlichen Anspruch ausdrücklich für die Überlassung eines Teils des Wohnraums.

Willst du die gesamte Wohnung während eines Auslandssemesters an eine andere Person überlassen, kannst du deshalb nicht ohne Weiteres denselben gesetzlichen Anspruch heranziehen.

Du brauchst grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters.

Das ist für Studierende beim Auslandssemester besonders wichtig.

Hole die Zustimmung schriftlich ein, bevor der Zwischenmieter einzieht.

Untervermietung während des Auslandssemesters

Du gehst für sechs Monate nach Spanien und möchtest dein WG-Zimmer oder deine Wohnung behalten.

Dann solltest du frühzeitig klären:

Was möchtest du untervermieten?
Bleibt ein Teil der Wohnung in deiner eigenen Nutzung?
Soll die gesamte Wohnung überlassen werden?
Erlaubt der Vermieter die konkrete Person?
Wie lange soll die Zwischenmiete laufen?

Gerade bei der vollständigen Überlassung solltest du keine Zusage an einen Zwischenmieter machen, bevor die Vermieterzustimmung vorliegt.

Welche Informationen braucht der Vermieter?

Wenn du eine Untervermietung beantragst, sollte der Vermieter nachvollziehen können, wer einziehen soll und warum.

Typische Angaben sind:

Name des vorgesehenen Untermieters,
Zeitraum der Untervermietung,
betroffener Teil der Wohnung,
Grund für die Untervermietung.

Formuliere die Anfrage schriftlich.

So kannst du später nachweisen, wann und mit welchen Angaben du um Erlaubnis gebeten hast.

Darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Bei einem Anspruch nach § 553 BGB darf der Vermieter die teilweise Untervermietung nicht ohne Grund ablehnen.

Das Gesetz nennt unter anderem folgende mögliche Ablehnungsgründe:

wichtiger Grund in der Person des Dritten,
Überbelegung der Wohnung,
sonstige Unzumutbarkeit.

Ob ein solcher Grund tatsächlich vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden.

Eine pauschale Aussage wie „Untervermietung ist immer verboten“ greift bei Wohnraummietverhältnissen deshalb zu kurz.

Darf der Vermieter wegen der Untervermietung mehr Miete verlangen?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja.

§ 553 Absatz 2 BGB erlaubt dem Vermieter, seine Zustimmung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig zu machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer solchen Erhöhung zugemutet werden kann.

Das bedeutet nicht, dass bei jeder Untervermietung automatisch ein beliebiger Zuschlag verlangt werden darf.

Die konkrete Zulässigkeit und Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Was passiert bei Untervermietung ohne Erlaubnis?

Eine eigenmächtige Untervermietung kann das Hauptmietverhältnis gefährden.

Der Hauptmieter sollte deshalb keine Person einziehen lassen, solange eine erforderliche Zustimmung fehlt.

Bei Konflikten können unter anderem:

Abmahnungen,
Unterlassungsforderungen,
im Extremfall Kündigungsfragen

entstehen.

Wenn du bereits ohne Erlaubnis untervermietet hast, solltest du die Situation nicht ignorieren und gegebenenfalls mietrechtliche Beratung nutzen.

Haftet der Hauptmieter für den Untermieter?

Ja, der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich.

§ 540 Absatz 2 BGB bestimmt, dass der Mieter ein Verschulden des Dritten bei der Nutzung grundsätzlich zu vertreten hat, auch wenn der Vermieter die Gebrauchsüberlassung erlaubt hat.

Beispiel:

Der Untermieter beschädigt eine Tür.

Gegenüber dem Eigentümer beziehungsweise Hauptvermieter bleibt zunächst der Hauptmieter in der Verantwortung seines Mietverhältnisses.

Deshalb solltest du einen Untermieter sorgfältig auswählen und klare Vertragsregeln vereinbaren.

Brauche ich einen schriftlichen Untermietvertrag?

Ein schriftlicher Vertrag ist sehr empfehlenswert.

Er reduziert Streit über:

Mietdauer,
Miethöhe,
Nebenkosten,
Kaution,
Möbel,
Schlüssel,
Kündigung,
Nutzung gemeinsamer Räume.

Auch bei einer Zwischenmiete unter Freunden solltest du Vereinbarungen dokumentieren.

Mündliche Absprachen sind später schwerer nachzuweisen.

Was sollte im Untermietvertrag stehen?

Ein guter Untermietvertrag sollte mindestens enthalten:

Vertragsparteien

vollständiger Name des Hauptmieters,
vollständiger Name des Untermieters.

Mietobjekt

Beschreibe genau, was vermietet wird:

einzelnes Zimmer,
Zimmer plus Gemeinschaftsflächen,
gesamte Wohnung.

Mietdauer

Bei einer Zwischenmiete:

Beginn,
Ende,
gegebenenfalls Regelungen zur vorzeitigen Beendigung.

Miete

Trenne möglichst klar:

Grundmiete,
Nebenkosten,
sonstige vereinbarte Kosten.

Kaution

Wenn du eine Kaution verlangst, dokumentiere:

Höhe,
Zahlungsweise,
Rückzahlungsbedingungen.

Für Wohnraummietverhältnisse begrenzt § 551 BGB die Mietsicherheit grundsätzlich auf höchstens drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten.

Inventar

Bei möblierten Zimmern solltest du eine Inventarliste beifügen.

Schlüssel

Dokumentiere Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel.

Übergabeprotokoll bei Zwischenmiete

Auch bei drei oder sechs Monaten Zwischenmiete solltest du ein Übergabeprotokoll erstellen.

Dokumentiere:

Zustand des Zimmers,
vorhandene Schäden,
Möbel,
Zählerstände, falls relevant,
Schlüssel.

Mache zusätzlich Fotos.

So lässt sich beim Auszug besser unterscheiden, welche Schäden bereits vorhanden waren.

Kaution bei der Untermiete

Auch ein Hauptmieter kann mit dem Untermieter eine Kaution vereinbaren.

Bei Wohnraum gelten die gesetzlichen Grenzen des § 551 BGB.

Die Sicherheit darf grundsätzlich höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Bei einer Barkaution darf der Mieter grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Raten zahlen.

Dokumentiere Zahlung und Rückgabe der Kaution schriftlich.

Darf ich mit der Untermiete Gewinn machen?

Die Untervermietung sollte nicht als risikoloses Geschäftsmodell betrachtet werden.

Besonders bei:

stark überhöhter Untermiete,
möblierten Kurzzeitvermietungen,
lokalen Zweckentfremdungsregeln,
steuerlichen Fragen

können weitere Vorschriften relevant werden.

Die Zustimmung des Vermieters bedeutet nicht automatisch, dass jede Miethöhe oder jede Form der Kurzzeitvermietung zulässig ist.

Prüfe deshalb bei ungewöhnlich hoher Miete oder sehr kurzfristiger Vermietung zusätzlich die lokalen Regeln.

Untermiete in der WG

In einer WG hängt viel vom Hauptmietvertrag ab.

Alle WG-Mitglieder sind Hauptmieter

Dann können Entscheidungen über den Austausch oder die Aufnahme weiterer Bewohner mehrere Vertragspartner betreffen.

Eine Person ist Hauptmieter

Der Hauptmieter kann Zimmer an Untermieter vermieten, benötigt dafür aber grundsätzlich die erforderliche Vermietererlaubnis.

Jeder hat eigenen Mietvertrag

Dann kann nur der jeweilige Vertragsinhaber über sein eigenes Mietverhältnis disponieren.

Prüfe deshalb zuerst, welches WG-Modell bei dir vorliegt.

Was gilt im Studentenwohnheim?

Bei Studentenwohnheimen gelten teilweise besondere mietrechtliche Regeln.

§ 549 Absatz 3 BGB nimmt Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen von bestimmten allgemeinen Wohnraumschutzvorschriften aus.

Zusätzlich enthalten Wohnheimverträge häufig konkrete Regeln zur:

Untervermietung,
Zwischenvermietung,
Zimmerweitergabe,
Abwesenheit.

Du solltest daher nicht davon ausgehen, dass du ein Wohnheimzimmer wie eine normale private Wohnung weitervermieten kannst.

Prüfe unbedingt den Wohnheimvertrag und frage die Verwaltung.

Wohnungsgeberbestätigung bei Untermiete

Wenn der Untermieter meldepflichtig einzieht, kann der Hauptmieter bei einer echten Untervermietung als Wohnungsgeber auftreten.

Dann kann eine Wohnungsgeberbestätigung erforderlich sein.

Die melderechtliche Anmeldung und die mietrechtliche Erlaubnis sind zwei unterschiedliche Themen.

Eine Anmeldung beim Bürgeramt ersetzt deshalb nicht die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung.

Typische Fehler bei Untermiete und Zwischenmiete

Ohne Erlaubnis vermieten

Hole die erforderliche Zustimmung vorher ein.

Gesamte Wohnung mit Teiluntervermietung verwechseln

Der Anspruch aus § 553 BGB bezieht sich auf einen Teil des Wohnraums.

Nur mündliche Absprachen treffen

Nutze einen schriftlichen Untermietvertrag.

Keine Übergabe dokumentieren

Erstelle Protokoll und Fotos.

Kaution beliebig festsetzen

Beachte die gesetzlichen Grenzen.

Wohnheimregeln ignorieren

Prüfe den konkreten Wohnheimvertrag.

Hauptmietvertrag kündigen und Untervermietung weiterlaufen lassen

Ein Untermietverhältnis hängt praktisch stark vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab.

Plane das Ende beider Vertragsverhältnisse aufeinander abgestimmt.

Checkliste vor der Untervermietung

[ ] Hauptmietvertrag prüfen
[ ] Umfang der Untervermietung festlegen
[ ] Zeitraum bestimmen
[ ] Vermieter schriftlich fragen
[ ] Untermieter benennen
[ ] Zustimmung abwarten
[ ] Untermietvertrag erstellen
[ ] Miethöhe und Nebenkosten festlegen
[ ] Kaution korrekt vereinbaren
[ ] Inventarliste erstellen
[ ] Übergabeprotokoll anfertigen
[ ] Schlüssel dokumentieren
[ ] Wohnungsgeberbestätigung prüfen
[ ] Wohnheim- oder lokale Sonderregeln prüfen

Häufige Fragen zur Untermiete im Studium

Darf ich mein WG-Zimmer untervermieten?

Grundsätzlich brauchst du die erforderliche Erlaubnis des Vermieters. Bei teilweiser Untervermietung kann unter den Voraussetzungen des § 553 BGB ein Anspruch auf Zustimmung bestehen.

Darf ich meine ganze Wohnung im Auslandssemester untervermieten?

Nur mit entsprechender Erlaubnis. Der gesetzliche Anspruch aus § 553 BGB betrifft ausdrücklich die Überlassung eines Teils des Wohnraums.

Was ist der Unterschied zwischen Untermiete und Zwischenmiete?

Zwischenmiete bezeichnet meist eine zeitlich befristete Form der Untervermietung.

Kann der Vermieter Untervermietung immer verbieten?

Nein. Bei einem berechtigten Interesse an der teilweisen Untervermietung kann § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis geben. Das hängt vom Einzelfall ab.

Kann der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Unter den Voraussetzungen des § 553 Absatz 2 BGB kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig gemacht werden.

Wer haftet für Schäden des Untermieters?

Der Hauptmieter bleibt gegenüber seinem Vermieter verantwortlich und muss nach § 540 Absatz 2 BGB grundsätzlich auch ein Verschulden des Dritten bei der Nutzung vertreten.

Wie hoch darf die Kaution bei Untervermietung sein?

Bei Wohnraum gilt grundsätzlich die Grenze von höchstens drei Monatsmieten ohne ausgewiesene Betriebskosten nach § 551 BGB.

Darf ich mein Studentenwohnheimzimmer untervermieten?

Das hängt insbesondere vom Wohnheimvertrag und den Regeln des Trägers ab. Hole vor einer Weitergabe des Zimmers eine ausdrückliche Klärung ein.

Fazit: Untervermietung immer vor dem Einzug klären

Untermiete kann für Studierende eine gute Lösung sein, wenn ein Zimmer vorübergehend frei ist oder die Wohnkosten geteilt werden sollen.

Wichtig sind fünf Punkte:

Erlaubnis prüfen: Untervermietung nicht eigenmächtig starten.
Teil oder ganze Wohnung unterscheiden: § 553 BGB schützt vor allem die teilweise Gebrauchsüberlassung.
Schriftlich regeln: Untermietvertrag und Zustimmung dokumentieren.
Haftung beachten: Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich.
Übergabe dokumentieren: Fotos, Inventar und Schlüssel festhalten.

Gerade bei einem Auslandssemester solltest du die Untervermietung mehrere Wochen vor der Abreise organisieren. So bleibt genug Zeit für Vermieterzustimmung, Vertrag und Übergabe.